刺激樓市的利好消息傳了幾天后,蘇州土拍依然未能轉熱。

5月9日-10日,蘇州進行首輪集中供地,出讓15宗地塊,分布在姑蘇區、吳中區、蘇州工業園、高新區、相城區和吳江區,總出讓面積82.7萬平方米,起拍總價226.98億元。

為了提高房企參與度,蘇州土拍降低了參拍門檻,掛牌地塊保證金比例從2021年度第二批次的50%降至第三批次的30%后,再次下調至本輪的20%,但從最終結果來看,冷熱不均、國企兜底現象依然存在。

獅山“王炸”地塊花落大悅城

首日出讓7宗地塊,其中高新區占4宗、相城區有2宗,姑蘇區供應1宗。

率先完成出讓的高新區獅山9號地塊就看點十足。

其位于獅山核心地段,為原獅山永和村拆遷地塊,臨近軌交3號線,周邊有淮海街、蘇州喜年廣場、龍湖獅山天街等生活配套;且位于2021年官方劃定的“雙實驗”施教區范圍內,教育資源極佳。

由于去年三批次供地中,獅山板塊均未有供應,新房市場出現供不應求態勢,周邊一二手房價倒掛明顯,部分高品質二手房價格甚至突破了8萬/平方米,該地塊也成為了不少購房者心中的未來“王炸”項目。

從地塊本身規劃來講,獅山9號地塊面積極小,僅約2萬平方米,規劃不超過220戶,戶型不小于140平方米,且限高30-60米,未來基本以洋房與小高層為主,不少網友稱之為“豪宅社區”。

多重利好下,該地塊已提前預定熱門,網傳報名表中,保利置業、大華、南京安居、招商蛇口、江蘇水利等7家房企有意向報名。限時競價開始前,便有競買人按捺不住提前3天在掛牌期間報價;限時競價正式開始后,短短1分鐘出現了3組報價,競買人拿地心切,開拍6分鐘第11次報價時便超過了中止價10.469億元,轉入一次報價階段。

根據一次報價記錄,共有4方給出報價,分別為10.5161億元、10.5218億元、10.4788億元、10.533億元。這其中,大悅城報出的10.5161億元最接近所有一次報價平均價,幸運中簽,溢價率12.5%,成交樓面價2.81萬/平方米。

相對而言,高新區另外3宗地塊出讓熱度不高,全部以底價成交。具有國資背景的新高置地拿下了滸墅關經開區的11號、12號兩宗地塊,合計耗資26.22億元;國資控股的蘇高新競得另一宗楓橋街道10號地塊,耗資6.85億元。

相城區供應的2宗地塊亦是如此,蘇州工業園區管委會控股的兆潤投資以23.8億元底價競得相城區高鐵新城13號地塊;相城區國資委控股的和恒置地以8.4億元底價拿下相城區渭塘鎮14號地塊。

唯一一宗姑蘇區蘇錦街道3號地塊則由蘇州市保障性住房建設有限公司拿下,該地塊出現3輪報價,最終成交價19.1億元,溢價1.64%,成交樓面價1.83萬/平方米。

至此,蘇州土拍首日告終,順利出讓7宗地塊,合計收金94.92億元,其中2宗溢價成交。大悅城溢價12.5%摘得獅山地塊,其余6宗均由國資控股的地方企業拿下,整體熱度并不算高,明日還將繼續出讓吳中區、工業園區、吳江區地塊的8宗地塊。

樓市松綁刺激

事實上,為了提振市場,蘇州不僅下調了保證金比例,開拍前,網端就一直有蘇州欲以刺激樓市的方式提高土地市場積極性的傳聞。

最早在3月底首輪供地掛牌時便有消息傳出,蘇州樓市調控政策或將松動,涉及到社保連續累計2年改為累計2年,二手房5年限售改為3年,“認房又認貸”改為“認房不認貸”,公積金額度增加5萬,精裝修房可以加裝修包等11條。

而后在4月11日,有3項調整落地實施,分別為二手房限售時間放寬至3年;非本市戶籍購房者連續繳納2年社保的要求放寬至3年內累計繳納2年社保;外地人賣掉在蘇州的房子,2年內再次購房,無需社?;蚨悊?。當時不少業內人士評估,不排除后續限貸等政策相繼松綁的可能。

土拍開始前幾日,關于蘇州新房限售2年、二手房取消限售、外地購房者只需連續繳納6個月社保、非限購區購房不計入家庭限購套數的消息便在當地中介朋友圈內流傳,但一直未能得到官宣。

5月9日土拍當日,上述消息一一得到證實。

有消息稱,自5月9日起,蘇州新房限制轉讓時間由3年調整為2年,二手房對限制轉讓時間由原來的3年調整為不再限制轉讓年限。同時,非限購區域房產不再計入家庭限購套數;在購房以后,家庭若有新出生人口(二孩及以上),那么出售新房時也不受轉讓年限制約;非本市戶籍居民家庭購房條件從原來的三年內累計繳納24個月社保調整為連續繳納6個月社保。

《國際金融報》記者致電吳江區房產交易中心亦得到肯定答復,“政策還未出臺,但是網上發的基本屬實”。

市場恢復需要時間

不過,從今天的出讓結果來看此前的松綁傳言并未拉高土拍積極性,冷熱分化依舊明顯,國企兜底現象頻現。

其實,土地市場的不樂觀從2021年第三批集中供地時便有端倪。彼時,蘇州出讓25宗地塊,其中23宗底價成交,占比超9成,且拿地企業也以相城城建、蘇州高新、蘇高新集團、吳江濱投集團等本土國企為主,非國企企業僅有日資企業大和房屋和民營企業保定長城控股。

另一方面,去年下半年以來,蘇州樓市持續走低,新房、二手房均處于高庫存狀態。加之疫情影響,今年3月樓市小陽春并未到來,成交數據有明顯落差,樓市松綁的迫切度顯而易見。

據克而瑞統計,今年第一季度,蘇州市區供應面積101.19萬平方米,成交面積為130.61萬平方米,成交量幾乎與2018年同期數據相持平,均處于低位;二手房方面,第一季度共成交9853套,同比減少44.5%;目前存量房掛牌量高達7萬多套,仍處于高庫存位。

克而瑞認為,雖然近期蘇州在政策方面有一定的松綁,但是傳導到市場、企業層面還需要一定的時間,疫情彌漫之下遭受重錘的房地產市場將需要更長的恢復期。再者房企資金面的緊張有目共睹,全國的地市和房市都在降溫,大多數民營房企在擴儲上趨于“躺平”,即便土地參拍條件降低,也并不能解決房企資金艱難的難題,目前房企資金緊張才是根源問題。