今年以來，從中央到地方，樓市利好紛至沓來，房地產政策邊際持續放寬。據中指研究院數據顯示，截至目前全國已有130余城出臺房地產政策超200次，政策內容涉及范圍廣、調控力度大、手段“花樣多”。業內人士認為，隨著樓市調控政策密集優化，市場成交也將企穩復蘇。

維穩為主 支持剛性和改善性住房需求

從中央層面來看，今年以來多部委發布針對房地產的維持政策，已明確釋放積極信號。在“穩”的目標下，持續出清房地產風險，強調對合理住房需求以及合理資金需求的支持。

其中3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，指出積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。關于房企，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。隨后，銀保監會、證監會、財政部、外匯局、央行紛紛表態，積極化解風險，推動房地產行業轉變發展方式，從并購、信貸、融資、房地產稅等多個領域扶持房地產平穩健康發展。

業內人士分析，從政策來看維穩基調明確。多部委密集表態，有望對房地產行業的發展帶來積極動力，利好信號對于房企和購房者都有積極作用。

4月29日，中央政治局召開會議強調要堅持“房住不炒”的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

據悉，目前天津、無錫、蘇州、濟南、鄭州等地部分銀行首套房貸利率已經降至4.4%，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。

此外，今年以來降準降息接踵而至。降準方面，4月25日央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，共計釋放長期資金約5300億元。降息方面，自1月5年期LPR下調5個基點至4.6%后，5月5年期LPR利率再下調15個基點至4.45%。預示著購買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.25%，二套房房貸利率下限為5.05%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，下調首套房房貸利率下限，加大了對剛性和改善性住房需求的支持。調整后各地下調房貸利率的空間進一步打開，降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿，預計6月初核心城市市場企穩。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，利率下限降低有利于降低剛需和改善性需求購房成本，有望改善市場交易，加快房價筑底修復。

因城施策 調控力度和范圍加大

從地方層面來看，各地房地產政策持續加速出臺，特別是進入4月份以來有約70城發布樓市新政，優化節奏加大。其中熱點二線城市、以及三四線城市為樓市調控主力。

此外，梳理發現，政策內容多涉及降利率、降首付、購房補貼、稅費優惠、提升公積金貸款額度、調整限購范圍、縮短限售期限等多個方面。

在降低購房首付比例方面，據諸葛找房統計數據顯示，目前安徽、佛山、昆明、銀川、湖北等多個城市發布通知降低首套房或二套房的首付比例。

在住房公積金購房方面，目前已有30余個城市調整公積金政策。其中衢州、南寧、東莞、唐山、南昌、中山、貴州等城市上調公積金貸款額度；北海、南寧、福州下調公積金貸款首付比例；濟南、青島、福州等城市放寬異地貸款政策。

在下調房貸利率方面，據諸葛找房數據顯示，今年以來已有20多個城市下調首套房、二套房的房貸利率，縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。此外多地調整首套房貸利率的認定標準，采取“認貸不認房”的政策。

在購房補貼方面，珠海、紹興、鄭州、無錫等近30個城市發布了人才補貼政策。例如保定、南充、長春等城市為吸引人才提供2-50萬元不等的住房補貼。除現金補貼外，部分城市還以契稅等形式給予購房優惠。

業內分析人士認為，短期來看，房地產調控政策進入密集優化期，預計各地將繼續加大信貸支持力度，持續促進銷售回暖。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，隨著各地樓市支持性政策出臺的節奏加快，放松限制的城市也不斷增多，預計后續市場總體熱度會進一步提升，政策效力或在6月份體現。

釋放多孩家庭住房需求

值得注意的是，隨著人口老齡化的加劇，疊加三胎生育政策全面放開，支持多孩家庭購房需求成為今年樓市調控政策中不少城市的發力點。據不完全統計，包括南京、東莞、揚州、連云港、寧波、杭州、沈陽、東莞、無錫在內的多個城市調控新政中，均出臺“二孩或三孩家庭，允許新增購一套房”的新政。

其中，4月25日無錫發布規定，生育二個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭，可在限購區域新增購買一套商品住房，同時對此類家庭在公積金貸款額度上進行提高。

5月13日，南京發文稱，自5月11日起生育二個孩子及以上南京戶籍居民家庭，可新增購買一套商品住房，同時可享受相關銀行最優惠貸款利率等支持。

5月14日東莞發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》支持，響應國家優化生育政策的精神，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房。

5月17日，杭州發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從二手房交易政策、稅收條件、更好滿足三孩家庭購房需求等方面優化調控細則。通知明確提到，為更好滿足三孩家庭購房需求，符合條件的三孩家庭，在杭州市限購范圍內限購的住房套數增加1套；符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，與人口政策結合成為當下各地優化調整樓市政策的重要方向，各地積極落實中央精神，支持剛性和改善性住房需求釋放，未來將有更多城市跟進優化多孩家庭的購房政策。

縱觀樓市政策可以發行，在“房住不炒”的基調下，各地樓市調控堅持“因城施策”的原則，不斷加大調控力度，釋放合理住房需求。中原地產首席分析師張大偉認為，今年以來，從中央到地方都在出臺發力穩定樓市政策。隨著政策底部的出現，市場成交也有望逐漸企穩。