又一個千億房企突發利空。11月7日晚間,中南建設發布公告稱其子公司HZID在港交所發行的HMZNN2404美元票據暫不支付利息。公司解釋稱,“由于市場調整、行業非良性循環等原因”造成本次事件。

資料顯示,該美元票據存續金額為2.4億美元,按11月7日匯率折算約合人民幣17.35億元。中南建設稱,將盡快與相關產品中介機構及持有人溝通,爭取在募集說明書約定的寬限期內取得對上述條款的豁免,若未能在寬限期內取得對上述條款的豁免,則可能導致相關產品立即到期應付。

中南建設的現狀:今年太難了

值得一提的是,就在今年上半年,公司還稱“努力保交付,且經營現金流凈額連續多年為正”。據公司稱,2022年上半年,中南克服銷售挑戰,努力保交付和保兌付。保交付方面,上半年公司交付57個項目,下半年仍會持續推進,以提升市場對企業的信心恢復;保兌付方面,各項公開債務按時兌付,經營性現金流量凈額連續多年為正,與AMC機構合作,提升抗風險能力。

中南建設財報顯示,自2018年以來,公司經營活動產生的現金流量凈額確實持續為正,但有所波動。2018年至2021年,該項指標為194.32億元、81.96億元、84.67億元、167.72億元。據今年三季報,公司最新的經營活動產生的現金流量凈額為45.83億元。

從公司銷售情況來看,以2021年全年銷售額計,中南建設銷售規模接近2000億元,仍在千億房企陣營。不過今年前三季度公司房地產業務銷售額同比降了68.9%,僅為477.3億元。與之對應的,就是公司營收和凈利潤皆同比下降。

三季報顯示,中南建設今年前三季度營業收入同比下降43.76%,歸母凈利潤同比下降173.92%。其中,第三季度公司收入同比下降54.8%。顯然第三季度對公司來說更加艱難。

行業整體面臨的情況:第三季度更加嚴峻

中南建設面對的問題只是當前房地產行業一個縮影。

數據顯示,今年第三季度,全國商品房銷售金額同比下降20.4%,降幅雖較上半年有所減少,但房屋新開工面積同比下降45.1%,房地產開發投資同比下降12.7%,第三季度的降幅相對今年上半年都明顯擴大。中南建設對此判斷:行業調整還在深入,非良性循環仍在繼續,市場風險還未得到有效控制。

而從票據兌付情況看,中南建設并不是第一個發生票據風險的房企。比較近的代表案例是,就在10月,海倫堡中國公告預對其2023年3月到期美元債 (HLBCNH 11 03/24/23)至少90%本金發起交換要約,引發廣泛關注。據公告顯示:“為延長公司債務期限、緩解流動性壓力,根據交換要約備忘錄中的相關條款,公司現對至少3.15億美元“HLBCNH 03/24/23”或未償票據至少90%本金提出交換要約。截至本公告發布之日,本期票據未償本金總額為3.5億美元?!?/p>

資料顯示,海倫堡中國是老牌“粵系”房企,而更遠一些的時間,包括世茂集團、融信中國在內的幾家房企均已出現票據違約。

據華創證券統計,2022年第三季度共有95只債券違約或展期,涉及違約主體51家。在14家首次出現債券實質性違約的主體中,房地產相關企業共12家。

數據顯示,2022年至今房地產行業信用面仍未明顯改善,有大量境外債務到期及流動性較弱的房企融資渠道依然緊張。據Wind數據,2022年前三季度境內債券市場有24家房企宣布展期,展期規模高達1193億元,較2021年全年增加1000億元。

業內人士稱,“民營房企幾乎都在渡劫,有幾家能熬到市場回暖難以判斷?!?/p>

“第二支箭”發力,央行出手了

就在上述行業背景下,央行出手了。

11月8日,中國銀行間市場交易商協會發布消息,為支持民營企業健康發展,在人民銀行的支持和指導下,交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

所謂“第二支箭”,即民營企業債券融資支持工具,是由央行再貸款提供資金支持,委托專業機構按照市場化、法治化原則,通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式,支持民營企業發債融資。

協會預計,“第二支箭”可支持約2500億元民營企業債券融資,后續可視情況進一步擴容。

實際上該政策組合方式起于2018年。彼時,央行針對部分民企融資困難問題,會同有關部門,從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合,支持民營企業拓展融資。

而本次政策關鍵在于“推進并擴大”這幾個字,即覆蓋到房企。

而本次利好或將持續,業內人士稱,“年內或有近萬億資金直接支持房地產企業?!?/p>

受上述利好影響,11月9日地產公司股債皆大漲。中南建設當日強勢漲停,并未受其票據風險的公告影響。除中南建設外,其余知名地產公司如港股市場的弘陽地產、龍光集團、碧桂園、新城發展、時代中國等多股皆大漲。

但值得注意的是,目前“房住不炒”、“一城一策”是主基調,雖然受利好政策影響,房企融資難的情況或有緩解,但若說行業已然回暖,恐怕為時尚早。

據仲量聯行數據,今年前三季度全國房地產大宗市場交易規模約947億元,而2021年及2020年全年數據分別為2229億元、2085億元。近期市場傳言說外資在“抄底”國內樓市,但從上述數據看,恐并不準確。