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      《佛山市城市更新局關于推動拆除重建類舊村居改造項目實施的指導意見》政策解讀

      來源:佛山市城市更新局 發布時間:2021-03-05 16:00:00 字號: 分享至:

        一、制定背景與目的

        (一)制定背景。

        1.銜接并落實省、市最新政策文件的需要。為加快推動“三舊”改造工作,促進經濟高質量發展,2019年至今廣東省人民政府和佛山市人民政府先后出臺了《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》(粵府令第279號)、《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號)、《佛山市人民政府關于深化改革加快推動城市更新(“三舊”改造)促進高質量發展的實施意見》(佛府〔2019〕14號)等文件,省、市多份意見進一步解放思想,為我市舊村居改造工作提供了更大的政策紅利。為落實省、市對于舊村居改造工作的最新指導思想,進一步推進和規范我市拆除重建類舊村居改造工作,需要對現有的政策進行深化、細化,形成指導意見。

        2.對接城市更新全流程,規范舊村居改造管理的需要。在省、市指導意見的基礎上,佛山市城市更新局通過《佛山市城市更新(“三舊”改造)全流程管理實施指引(試行)》《佛山市人民政府辦公室關于印發佛山市城市更新單元計劃管理規定的通知》(佛府辦〔2020〕17號)等多份文件對《佛山市人民政府辦公室關于深入推進城市更新(“三舊”改造)工作的實施意見(試行)》(佛府辦〔2018〕27號)確立的“單元計劃-單元規劃-實施方案-實施監督”的四階段流程進行了優化、對相關的政策及管理內容進行了細化,但市級政策文件對舊村居前期工作的組織模式、前期服務機構及市場改造主體的選取、規劃容量論證、實施方案與拆遷補償安置方案表決等多個環節的先后時序及具體要求仍有待明確。各區現有政策也存在較大差異,迫切需要對舊村居改造項目在實施過程中的重要事項進行明確及統一規范。

        3.解決舊村居改造中遇到的重點難點問題的需要。舊村居改造面臨涉及利益復雜、改造成本高、規劃容量訴求難合理確定等重點難點問題。為有序推進舊村居改造項目,保障舊村居改造項目有利于城市高質量發展、有利于村民合法權益的保障、有利于市場主體依規參與,迫切需要前期服務機構及市場改造主體選取、規劃容量論證方式、實施方案與拆遷補償安置方案的表決要求等重點難點問題進行明確,對舊村居改造項目遇到的實際問題予以統籌解決。

        (二)制定目的。

        為進一步推進和規范我市拆除重建類舊村居改造工作,根據法律法規及省、市城市更新(“三舊”改造)相關政策要求,經市人民政府同意,制定本意見。

        (三)主要依據。

        1.《中華人民共和國土地管理法》;

        2.《中華人民共和國城市房地產管理法》;

        3.《中華人民共和國城鄉規劃法》;

        4.《國土資源部關于印發〈關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)〉的通知》(國土資發〔2016〕147號);

        5.《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》(粵府令第279號);

        6.《廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號);

        7.《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號);

        8.《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字〔2018〕3號);

        9.《廣東省人民政府關于深化改革加快推動 “三舊”改造促進高質量發展的指導意見》(粵府〔2019〕71號);

        10.《廣東省自然資源廳關于推進征收農村集體土地留用地高效開發利用的通知》(粵自然資規字〔2020〕4號);

        11.《佛山市人民政府關于深化改革加快推動城市更新(“三舊”改造)促進高質量發展的實施意見》(佛府〔2019〕14號);

        12.《佛山市人民政府辦公室關于深入推進城市更新(“三舊”改造)工作的實施意見(試行)》(佛府辦〔2018〕27號);

        13.《佛山市人民政府辦公室關于印發佛山市城市更新單元計劃管理規定的通知》(佛府辦〔2020〕17號)。

        (四)參考資料。

        1.《廣州市城市更新辦法》(廣州市人民政府令第134號);

        2.《廣州市舊村莊更新實施辦法》(穗府辦〔2015〕56號);

        3.《廣州市住房和城鄉建設局關于印發關于進一步規范舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見的通知》(穗建規字〔2020〕16號);

        4. 廣州市住房和城鄉建設局關于印發《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》的通知(穗建規字〔2019〕13號);

        5.《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市城中村全面改造大型市政配套設施及公共服務設施專項評估成本估算編制指引的通知》(穗建計〔2020〕315號);

        6.深圳市規劃和自然資源局關于印發《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》的通知(深規劃資源規〔2019〕1號)(深規劃資源規〔2019〕1號);

        7.東莞市人民政府關于印發《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》的通知(東府〔2018〕102號)

        8.東莞市人民政府辦公室關于印發《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范(試行)》的通知(東府辦〔2019〕29號);

        9.《佛山市順德區人民政府關于印發順德區深入推進城市更新(“三舊”改造)工作實施細則的通知》(順府發〔2019〕47號);

        10.《佛山市南海區城市更新(“三舊”改造)實施辦法》(南府辦〔2019〕9號);

        11. 佛山市禪城區人民政府印發《佛山市禪城區關于進一步推進舊村莊(居)改造的實施意見》的通知(佛禪府〔2019〕35號);

        12.《佛山市人民政府辦公室關于印發佛山市控制性詳細規劃制度改革與創新成果(2020年修訂版)的通知》(佛府辦函〔2020〕55號)。

        三、主要內容

        《佛山市城市更新局關于推動拆除重建類舊村居改造項目實施的指導意見》共包含正文和兩份附件。附件一為《名詞解釋》,附件二為《規劃容量論證計算》。本意見重點對舊村居改造中涉及的改造階段工作、前期工作主體的確定、前期服務機構選取、項目范圍劃定、規劃容量論證、市場改造主體選取、項目實施等管理內容進行明確,同時對佛府辦〔2018〕27號文、佛府〔2019〕14號文部分條款進行優化及細化。

        (一)明確舊村居改造項目階段工作。

        本意見將城市更新“單元計劃-單元規劃-實施方案-實施監督”四階段各自應開展的工作及其對應主體進行了明確,將政府管理流程與實際項目操作相結合,明確了舊村居改造項目各階段的主要工作。

        (二)明確前期工作有關要求。

        在明晰了前期工作內容的同時,豐富并規范了舊村居改造項目前期工作組織模式的選擇。明確了政府組織開展和村(居)集體經濟組織自行開展兩種模式;明確了市中心城區的舊村居改造項目一般采用政府組織開展模式,經鎮人民政府(街道辦事處)同意后可采取村(居)集體經濟組織自行開展模式的要求,體現了中心城區強化政府統籌的導向。在適度強化政府統籌的同時,也對前期服務機構參與舊村居改造的準入門檻、選取方式與工作要求進行明確,保障村民合法權益,確保市場規范參與。

        (三)優化舊村居改造項目范圍的劃定。

        本意見在佛府辦〔2020〕17號文的項目范圍劃定要求的基礎上,對舊村居改造項目的范圍劃定進一步細化和規范。舊村居改造宅基地及其緊密相關的附屬設施用地面積占項目范圍總用地面積的50%以上(含),或占項目范圍內規劃經營性凈用地面積的50%以上(含)。同時,項目允許對夾雜相鄰的國有建設用地和留用地一并納入舊村居改造項目,為推動片區統籌連片改造提供了政策支持。

        (四)明確規劃容量論證有關要求。

        以舊村居改造過程中的成本和收益基本平衡為原則合理確定規劃容量,采取成本核算計算容量、規劃論證計算容量兩種方式論證,原則上取兩者中的較小值,同時保障與自然生態環境、周邊交通及市政設施的承載力相匹配。

        在上述原則的基礎上,對成本核算計算容量、規劃論證計算容量的計算方法進行了明確,在具體參數設置上也為各區留有了一定的彈性,有利于適應各區不同的情況。

        為鼓勵區域統籌級和鎮街級公共服務設施的建設,適度緩解舊村居改造項目的公益性配套壓力,在成本核算計算容量中建立了激勵機制,由實施主體建設并移交的達到一并標準的公服設施,其建設成本可上浮10%計入改造成本。

        (五)規范市場改造主體的管理。

        明確要求在開發建設條件確定的前提下,可開展市場改造主體的選取工作,明確了公開選取意向企業、表決確定市場改造主體的方式,并對招商文件和改造協議應當包含的權責內容及審查流程提出要求??紤]到舊村居改造項目涉及征拆的資金量大、建設周期長,關系到廣大土地權利人的根本利益,意見還明確了市場改造主體的準入門檻、前期服務機構轉為市場改造主體的條件、以及市場改造主體的退出機制,為加強后續實施監督提供重要保障。

        (六)明確項目實施有關要求。

        本意見對項目實施方案和拆遷補償安置方案的審批流程進行優化。市場改造主體與土地房屋權利人的簽約率達到80%以上,可報區人民政府批準確定為實施主體。且在滿足特定的簽約率、公益性義務、拆除義務等條件的前提下,可申請部分獨立地塊先行供地,加快推進項目實施。

        為兼顧項目實施的整體利益和權利主體的局部利益,本意見還提出行政司法保障方面的必要措施。在協商調解的基礎上,可通過依法申請裁決、行政復議或提起行政訴訟等方式解決拆遷補償安置方面的問題。  

        四、解決的重大問題

        (一)解決過去舊村居改造統籌力度低、流程不清晰、標準不統一的問題,形成具有體系性、針對性的指導意見。

        本意見對全市的舊村居改造項目在實施過程中的重要事項進行規范和統一。在已有政策所確立的“單元計劃-單元規劃-實施方案-實施監督”四階段流程的基礎上,對確定前期工作組織方式、選取前期服務機構、開展項目范圍劃定及規劃容量論證、選取市場改造主體、編制實施方案和拆遷補償安置方案、申請轉為實施主體、簽訂監管協議、申請先行供地等具體操作流程與要求進行了細化,明確各方在不同階段的職責,并加強了政府主管部門對項目全過程的監管和統籌。

        (二)解決過去舊村居改造規劃容量確定缺乏依據,利益分配不均衡不合理等問題,探索統籌平衡城市公共利益和各權利主體利益的新路徑。

        本意見對舊村居改造項目合理確定規劃容量制定了明確的依據,明確了成本核算計算容量、規劃論證計算容量兩種方式計算方法,通過兩種方法校核的方式,加強了舊村居規劃容量論證的合理性。

        在參數設置上適應了不同地區的土地市場評估價差異及各區舊村居基礎情況的差別。在成本核算計算容量中,先統一明確成本核算框架,再由各區人民政府確定成本核算費用單價;在規劃論證計算容量中,對宅地基礎容量、物業基礎容量設置了區間適應各區的不同情況,引進了修正系數適應不同土地市場價格水平。

        另外,突出城市公益底線的保障,規劃容量還應滿足與自然生態環境、周邊交通及市政設施的承載力相匹配的相關要求;建立了對于一定等級公服配套設施建設的激勵機制。

        (三)改變過去舊村居改造市場準入門檻低,市場秩序混亂的現狀,為形成規范、有序、高效的舊村居改造市場環境提供重要保障。

        為改變舊村居改造過程不公開透明、市場秩序混亂、改造進展緩慢、項目實施爛尾等現狀,本意見對前期服務機構和市場改造主體制定了必要的準入門檻,建立起公開交易平臺選取、集體表決和政府審批相結合的機制,明確服務期限和退出機制,確定各方在不同階段的工作重點,對規范市場行為,建立有序的城市更新改造秩序,高效推進舊村居改造,促進城鄉融合發展,維護農村集體經濟組織和村民的合法權益具有重要意義。


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