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佛山市城市更新局關于推動拆除重建類

舊村居改造項目實施的指導意見

各區人民政府，市政府各部門、直屬各機構：

　　為進一步推進和規范我市拆除重建類舊村居改造工作，根據法律法規及省、市城市更新（“三舊”改造）相關政策要求，經市人民政府同意，提出如下指導意見：

　　一、總體要求

　　舊村居改造應當堅持政府統籌、規劃引領、公益優先、節約集約、市場運作、公眾參與的原則。按照國土空間規劃要求，結合村民改造意愿，維護村（居）集體經濟組織和村民的合法權益，通過拆除舊村居進行重新建設，優化空間格局、改善人居環境、推動產業結構調整、完善城市基礎設施，促進城鄉融合發展。

　　具有歷史文化價值的舊村居，還應立足實際、因地制宜、注重保護、培育特色。涉及文物保護單位、不可移動文物、歷史街區、歷史建筑、古樹名木等資源要素的，應在符合有關保護規定的前提下進行改造。

　　二、有序推進舊村居改造

　　（一）明確舊村居改造階段工作。舊村居改造應在城市更新單元計劃（以下簡稱“單元計劃”）、城市更新單元規劃（以下簡稱“單元規劃”）、實施方案、實施監督階段完成下列對應工作。

　　1.單元計劃階段，明確前期工作組織模式，確定前期工作主體，由前期工作主體負責基礎數據初查及單元計劃（含規劃容量論證）編報。

　　2.單元規劃階段，由市自然資源局各分局組織編制單元規劃^[1]，由村（居）集體經濟組織編制市場改造主體招標文件。

　　3.實施方案階段，按規定選取市場改造主體，由其負責基礎數據詳查，由市自然資源局各分局組織編制地塊開發細則，組織市場改造主體編制項目實施方案及拆遷補償安置方案，由村（居）集體經濟組織對上述方案進行表決，由市自然資源局各分局組織用地報批工作。

　　4.實施監督階段，在市場改造主體轉為實施主體后，由實施主體與各區人民政府（或其指定的單位）簽訂實施監管協議，按規定及約定開展拆遷、供地及相關建設工作。

　　（二）建立年度實施計劃機制。各區人民政府應制訂舊村居改造年度實施計劃，并由市自然資源局各分局報市城市更新局備案。

　　三、明確前期工作有關要求

　　（一）明晰前期工作內容。前期工作包括前期工作組織模式的確定、前期服務機構的選取、單元計劃（含規劃容量論證）和單元規劃的編報、市場改造主體招標文件的編制等。

　　（二）確定前期工作組織模式。前期工作分為政府組織開展和村（居）集體經濟組織自行開展兩種模式。政府組織開展模式是指由區人民政府或鎮人民政府（街道辦事處）按有關規定委托技術單位開展前期工作。村（居）集體經濟組織自行開展模式是指由集體經濟組織制訂前期服務機構招標文件，經鎮人民政府（街道辦事處）審核后，在鎮（街道）及以上公開交易平臺選取前期服務機構開展前期工作。

　　市中心城區的舊村居改造項目一般采用政府組織開展模式，經鎮人民政府（街道辦事處）同意后可采取村（居）集體經濟組織自行開展模式。

　　（三）規范前期服務機構的選取。前期服務機構原則上應同時滿足下列條件：

　　1.在佛山市轄區內具有獨立承擔民事責任能力的法人機構；實繳注冊資本5000萬以上（含）；近5年^[2]無不誠信記錄；出具銀行存款資金證明2000萬元以上（含）。

　　2.具備組織土地測繪、數據調查、方案編制、房地產評估、拆遷補償、法律事務等方面專業技術力量的能力。

　　3.具有舊村居改造項目前期服務機構或市場改造主體的經驗^[3]。

　　（四）明確前期服務機構的服務期限與管理。不涉及規劃調整的，前期服務機構的服務期限不超過1年；涉及規劃調整的，服務期限不超過2年。本意見實施前已選定前期服務機構的，仍按約定或協議執行，但服務時間不得超過約定或協議期限；且自本意見實施之日起計，服務時間不得超過2年。上述服務期限經村（居）集體經濟組織表決通過，并經鎮人民政府（街道辦事處）同意，可延期一次，延期最長不超過1年。超出服務期限（含延期）的，前期服務機構須退出。

　　服務期間（含延期）不得轉讓前期服務合同的權利與義務。

　　四、優化項目范圍劃定

　　（一）優化舊村居改造項目用地構成。宅基地^[4]及其緊密相關的附屬設施用地面積應占項目范圍總用地面積的50%以上（含），或占項目范圍內規劃經營性凈用地^[5]面積的50%以上（含）。

　　（二）允許國有用地納入舊村居改造。為推動片區統籌連片改造，可整合夾雜、相鄰的國有建設用地納入舊村居改造項目一并改造，該類國有建設用地原則上不得超過項目范圍總用地面積的20%。

　　（三）允許留用地納入舊村居改造。2009年12月31日前已實際建設使用，因不符合相關規劃而無法納入省“三舊”改造地塊數據庫的留用地，允許按規定調整相關規劃后標圖入庫并實施改造。鼓勵村（居）集體經濟組織經依法表決通過，將本村權屬范圍內的留用地納入舊村居改造項目統籌開發利用，參照邊角地、夾心地、插花地有關規定進行用地報批，并協議出讓給通過公開方式選擇的舊村居改造項目市場改造主體一并實施改造。

　　擬通過完善留用地手續納入舊村居改造項目的，處置方式（包含收益分配、地價計收等）單獨適用留用地政策，并且統一納入市級留用地臺賬管理，核銷歷史留用地欠賬任務。

　　五、明確規劃容量論證有關要求

　　單元計劃階段論證確定的規劃容量是編制詳細規劃方案和后續平臺招標的重要依據。

　　（一）論證原則。舊村居改造項目應以成本和收益基本平衡為原則合理確定規劃容量。規劃容量應采取成本核算計算容量、規劃論證計算容量兩種方式論證（具體計算詳見附件2），原則上取兩者中的較小值，同時保障與自然生態環境、周邊交通及市政設施的承載力相匹配。

　　規劃容量論證應納入單元計劃與詳細規劃申報成果。詳細規劃不得超出經批復單元計劃論證確定的規劃容量。規劃容量以經批復的詳細規劃為準。

　　成本核算計算容量和規劃論證計算容量不作為拆遷補償安置方案的依據。

　　（二）激勵機制。為鼓勵區域統籌級和鎮街級公共服務設施的建設，由實施主體建設并交付政府且獨立占地的普通高中、九年一貫制學校、初中、小學、綜合醫院、養老院、體育中心及體育活動中心、城市公園等公共服務設施，其建設成本可上浮10%計入改造成本。

　　（三）規劃方案與規劃容量的換算。詳細規劃方案的復建和融資住宅量、商業量、工業量，仍參照附件2的“復建計算容量”和“融資計算容量”公式進行計算。

　　六、規范市場改造主體的管理

　　（一）規范市場改造主體的選取。在開發建設條件確定的前提下（原則上以審批通過或經市規委會審議通過的詳細規劃為依據），村（居）集體經濟組織可通過鎮（街道）及以上公開交易平臺選取意向企業，并由村（居）集體經濟組織表決確定市場改造主體，報區人民政府備案。

　　（二）加強市場改造主體招標文件和改造協議的管理。由村（居）集體經濟組織編制市場改造主體的招標文件和項目改造協議，經鎮人民政府（街道辦事處）初審通過后，報市自然資源局各分局、區農業農村局組織審查，并經區人民政府同意后，由村（居）集體經濟組織表決。

　　招標文件應包含市場改造主體資格、履約保證金金額、拆遷保證金金額、現狀摸底調查情況、規劃建設條件、評審辦法及標準等內容。

　　項目改造協議應包含開發建設主體、保證金、拆遷補償安置、回遷物業建設、協議終止和相關違約責任，以及其他相關權責要求等內容。

　　（三）明確市場改造主體的準入條件。

　　1.在佛山市轄區內具有獨立承擔民事責任能力的法人機構；實繳注冊資本1億元以上（含）；近5年^[6]無不誠信記錄。

　　2.應出具不少于5億元的凈資產證明；或者提供銀行機構出具的企業資金存款證明，資金量按項目范圍內對應的拆遷量計算，每10萬平方米的村民住宅拆遷量需提供1億元的銀行存款證明。

　　3.具有舊村居改造項目市場改造主體的經驗^[7]。

　　（四）建立前期服務機構轉為市場改造主體的機制。不涉及詳細規劃新編、修編或局部調整的舊村居改造項目，在滿足下列條件的前提下，允許前期服務機構轉為市場改造主體：

　　1.前期服務機構招標文件及服務協議已約定可轉為市場改造主體的相關事宜，包括明確項目不涉及詳細規劃新編、修編或局部調整，且前期服務機構須滿足市場改造主體準入條件。

　　2.在前期服務協議有效期內完成協議約定的工作內容以及轉為市場改造主體的主要程序，包括向村（居）集體經濟組織提出轉為市場改造主體的申請；村（居）集體經濟組織表決通過；報區人民政府備案。

　　3.在確定市場改造主體資格前須符合相關準入條件要求，并在區人民政府備案環節提供相應材料。

　　（五）建立市場改造主體退出機制。

　　1.市場改造主體應在2年內（按選定市場改造主體并簽訂合作協議之日起）與項目范圍內80%以上（含）土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協議。本意見實施前已選定市場改造主體的，仍按約定或協議執行，但市場改造主體服務時間不得超過約定或協議期限，且自本意見實施之日起計，服務時間不得超過2年。上述服務時間經村（居）集體經濟組織表決通過，并經鎮人民政府（街道辦事處）同意，可延期一次，延期最長不超過1年。超出服務期限（含延期）的，市場改造主體須退出。

　　2.由鎮人民政府（街道辦事處）組織，結合實施方案對退出市場改造主體已發生的項目費用進行審核，經村（居）集體經濟組織確認后掛賬。重新選定市場改造主體的，經確認的項目費用納入改造成本，由該市場改造主體支付。

　　3.市場改造主體不依規依約實施舊村居改造的，由區人民政府責令其限期整改。限期內拒不整改的，由原批準機關撤銷其實施方案批復，并依法承擔相關違約責任。

　　七、明確項目實施有關要求

　　（一）實施方案及拆遷補償安置方案表決與報批。由市場改造主體編制項目實施方案及拆遷補償安置方案，經鎮人民政府（街道辦事處）初審報市自然資源局各分局組織審查通過后，由村（居）集體經濟組織召開成員大會（或成員代表會議）公開表決，達到2/3以上同意的，實施方案及拆遷補償安置方案依權限報市、區人民政府審批。

　　（二）明確預告登記有關規定。市場改造主體與土地房屋權利人簽訂補償安置協議后，可按協議約定向不動產登記機構申請辦理被拆遷房屋的相關預告登記。

　　（三）申請轉為實施主體的要求。市場改造主體與土地房屋權利人的簽約率達到80%以上（含），可報區人民政府批準確定為實施主體。

　　（四）完善項目監管協議的管理。除政府征收儲備類項目外，各區人民政府（或其指定的單位）應同實施主體簽訂監管協議。應當將拆遷安置補償、回遷及過渡期安置義務、公益性責任、實施進度和完成時限、資金監管及其他約定事項納入項目監管協議。區人民政府應組織有關部門按照土地出讓合同及監管協議約定，對舊村居改造項目進行聯合監管。

　　（五）允許先行供地。滿足下列條件的，實施主體可申請部分獨立地塊先行供地：

　　1.在簽訂土地使用權出讓合同時明確優先完成公益性項目建設并無償移交政府，安置地塊、獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施應先于融資地塊建設與驗收。

　　2.在簽訂土地使用權出讓合同之前完成公益性用地移交，并對移交范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施完成拆除。

　　3.申請先行供地的地塊應滿足出具規劃設計條件的要求，原則上為已批詳細規劃的完整地塊，且地塊內簽約率為100%。

　　八、加強行政司法保障

　　已批準實施主體的舊村居改造項目，少數土地房屋權利人對拆遷補償安置協議不能達成一致意見的，應當加強宣傳、解釋和調解工作；經多次協商仍無法達成一致的，實施主體可向項目所在地區級及以上人民政府申請裁決。

　　對政府裁決不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政復議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執行。

　　九、其它

　　本意見由佛山市城市更新局負責解釋，自2021年4月1日起實施，有效期3年。

　　附件：1.名詞解釋

　　　　　2.規劃容量論證計算

　　佛山市城市更新局

　　2021年3月2日   

附件1：

名詞解釋

　　（一）前期服務機構是指協助村（居）集體經濟組織開展前期工作，重點完成基礎數據調查測繪、項目范圍劃定、單元計劃（含規劃容量論證）和單元規劃編報、市場改造主體招標文件編制等工作的服務單位。

　　（二）市場改造主體是指經鎮（街道）及以上公開交易平臺選取意向企業，由村（居）集體經濟組織表決確定，重點負責實施方案和拆遷補償安置方案的編制、協助村（居）集體經濟組織表決、與土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協議等工作的市場企業。

　　（三）基礎數據初查是指對舊村居改造項目范圍內的土地利用、房屋建筑等進行調查與測繪，一般采用戶外調查測繪方式為主。

　　（四）基礎數據詳查是對舊村居改造項目范圍內的土地和房屋權屬等進行深入、細致的調查，通過入戶調查和入戶房產測繪獲取。對于有條件的項目，詳查工作可前置到單元計劃階段。

　　（五）融資地塊是指實施主體擬開發建設后其物業用于銷售（或自持）的地塊。

　　（六）本意見所稱詳細規劃是指控制性詳細規劃或單元規劃。

附件2：

規劃容量論證計算

　　（一）成本核算計算容量的測算。

1. 建立成本核算框架。改造成本應按照成本核算框架及其規則進行計算。成本核算框架及規則由市、區共同制定。其中，可納入核算的改造成本由拆除成本、復建成本、服務成本、地價及稅費成本、專項成本、不可預見成本六大類構成（見表1）。成本核算費用單價由各區人民政府確定。成本核算應形成專題報告并由各區人民政府（或其指定的單位）委托第三方專業機構^[8]進行校核。

表1 舊村居改造項目成本構成一覽表

　　2.成本核算計算容量的計算方式。成本核算計算容量由復建計算容量和融資計算容量構成。其中，復建計算容量是指根據初步方案^[9]將項目擬復建^[10]的住宅量、商業量、工業量按公式進行折算后的容量；融資計算容量是指與經核算的改造成本相等價的容量，融資^[11]的住宅量、商業量、工業量按公式分別折算，具體公式如下 ：

　?。?）復建計算容量=復建住宅量+復建商業量+復建工業量/2

　?。?）融資計算容量=融資住宅量+融資商業量*商業市場評估價/住宅市場評估價+融資工業量*工業市場評估價/住宅市場評估價^[12]

　　應按照成本核算框架及規則，對舊村居改造項目的改造成本進行核算，根據下列公式初步確定融資住宅量、融資商業量及融資工業量：

　　融資住宅量*住宅市場評估價+融資商業量*商業市場評估價+融資工業量*工業市場評估價≤舊村居改造項目的改造成本

　　土地市場評估價（含區片市場評估價）統一按容積率3.0計算。

　　（二）規劃論證計算容量的測算。

　　1.計算公式。

　　規劃論證計算容量=基礎計算容量*（1+1.2*修正系數）

　　其中，基礎計算容量為宅地基礎容量與物業基礎容量之和，由各區人民政府（或其指定的單位）審定，也可視同“認定建筑面積”用于地價計收。

表2 規劃論證計算容量修正系數表

上表的土地市場評估價（含區片市場評估價）統一按容積率3.0計算。

　　2.宅地基礎容量的計算方式。宅地基礎容量可按照“棟”或者“地”兩種方式核定，同一項目僅可采取其中一種方式核定。依據成本核算專題報告，宅地基礎容量可按不超過10%的上浮比例核定。

　?。?）以“棟”方式核定的，宅地基礎容量按照每棟住宅200～260平方米^[13]乘以項目范圍內經核定的住宅總棟數計算。每棟的核定標準如下：

　?、倬邆洳粍赢a權屬證書；

　?、诓痪邆洳粍赢a權屬證書，但住宅建成時間在2009年12月31日之前，且實測住宅建筑基底面積不少于40平方米；

　?、鄄痪邆洳粍赢a權屬證書，但可出具歷史許可證明、建房批準文件、屬于一戶一宅建設的確認文件等合法來源材料并經區人民政府認可。

　?。?）以“地”方式核定的，宅地基礎容量按照經核定的住宅用地面積的2.5～3.2倍^[14]。每宗的核定標準如下：

　?、倬邆洳粍赢a權屬證書的按證載用地面積核定；

　?、诓痪邆洳粍赢a權屬證書，但住宅建成時間在2009年12月31日之前的，按房屋測繪實測基底面積核定；

　?、鄄痪邆洳粍赢a權屬證書，但可出具歷史許可證明、建房批準文件、屬于一戶一宅建設的確認文件等合法來源材料，經區人民政府認可的，可按房屋實測基底面積核定。

　　3.物業基礎容量的計算方式。物業基礎容量可按照“用地”或“建面”兩種方式核定，同一項目僅可采取其中一種方式核定。

　?、僖浴坝玫亍狈绞胶硕ǖ?，按照物業用地面積的 0.6～0.8倍^[15]（毛容積率）計算物業基礎容量。物業難以確定用地邊界的，可采取舊村居改造項目范圍內宅基地及其緊密相鄰的附屬設施用地以外的“三舊”用地進行計算；

　?、谝浴敖妗狈绞胶硕ǖ?，按照物業合法建筑面積1.0核定，不合法建筑面積按0.3～0.5^[16]核定。

　　[1]在符合城市更新政策的前提下，能按法定控規實施的可不再另行編制單元規劃，但須對更新項目的目標定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期實施等方面內容作出專題說明。

　　[2]如注冊成立時間不足5年的，要求注冊至今無不誠信記錄。

　　[3]具有舊村居項目合作企業、舊村居項目單一主體等類似經驗的，可視同具有市場改造主體經驗。

　　[4]國有個人住宅用地（含村改居）可視同宅基地處理。

　　[5]規劃經營性凈用地是指規劃為居住用途（R類）、商業服務業用途（B類）、工業及物流倉儲用途（M、W類）的地塊。

　　[6]如注冊成立時間不足5年的，要求注冊至今無不誠信記錄。

　　[7]該公司具有舊村居項目合作企業、舊村居項目單一主體等類似經驗的，或者其控股股東或上述股東作為控股股東持有的其他公司具備相應經驗的，可視同具有市場改造主體經驗。

　　[8]各區應明確第三方專業評估機構的資質要求并建立改造項目成本評估校核機制，組織開展改造項目成本核算計算容量測算。

　　[9]對于前期工作階段難以確定初步方案的，可參照基礎計算容量確定復建住宅量、復建商業量、復建工業量。

　　[10]結合初步方案，擬開發建設后移交原土地房屋權利人的建筑面積。

　　[11]結合初步方案，擬開發建設后并銷售（或自持）的建筑面積。

　　[12]該公式的住宅、商業、工業市場評估價統一表現為樓面地價。

　　[13]各區可在本意見明確的區間范圍內，結合自身實際，確定計算基數，報市城市更新局備案。

　　[14]各區可在本意見明確的區間范圍內，結合自身實際，確定計算基數，報市城市更新局備案。

　　[15]各區可在本意見明確的區間范圍內，結合自身實際，確定計算基數，報市城市更新局備案。

　　[16]各區可在本意見明確的區間范圍內，結合自身實際，確定計算基數，報市城市更新局備案。